Anlegerwohnung: Das Grundprinzip zur Kapitalanlage

Der Investor erwirbt eine oder mehrere Eigentumswohnungen als Kapitalanlage mit der Absicht, diese zu vermieten. Das Eigentumsrecht an der Wohnung wird im Grundbuch eingetragen. Die Finanzierung des Investments in eine Anlegerwohnung wird üblicherweise teils aus Eigenmitteln und teils mittels langfristiger Darlehen bzw. Kredite finanziert. 

Die indexgebundenen Mieterträge schützen vor Inflation – außerdem profitiert der Anleger durch die Investition in eine Immobilie von einer potentiellen Wertentwicklung von Grund und Boden. 

Immobilien sind sichere und stabile Vermögenswerte, die attraktive, inflationsgeschützte Renditen erwirtschaften.

FUNKTIONSWEISE

Der Anleger/Käufer einer Anlegerwohnung/Eigentumswohnung erwirbt diese in der Regel von einem Bauträger, wobei die Bezahlung des Kaufpreises nach Baufortschritt gemäß den Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes erfolgt. Es besteht kein Bauherrenrisiko, da die Eigentumswohnung zum Fixpreis erworben und nach Fertigstellung (mängelfrei) übernommen wird. 

Danach wird die Wohnung vermietet, wobei unter gewissen Voraussetzungen eine spätere Eigennutzung (z.B. durch Kinder) möglich ist. 

WICHTIGSTE STEUERLICHE EFFEKTE:

Abschreibung:
Die Anschaffungskosten einer Anlegerwohnung werden auf 67 Jahre (1,5% jährlich) steuerlich abgeschrieben. Wird die Wohnung mit einer Küche ausgestattet, so kann diese auf die Dauer von mindestens 8 Jahren abgeschrieben werden. 

Umsatzsteuer:
Durch die Vermietung werden „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ erzielt, die der Umsatzsteuer zu unterwerfen sind. Die im Kaufpreis enthaltene Umsatzsteuer (nach derzeitiger Rechtslage 20%) kann unter dieser Voraussetzung zur Gänze als Vorsteuer vom Finanzamt zurückgefordert werden. 

Werbungskosten:
Werbungskosten reduzieren das steuerpflichtige Einkommen aus Vermietung und Verpachtung.
Dazu zählen insbesonders:

• Zinsen aus der Finanzierung des Kaufpreises
• Finanzierungsnebenkosten
• Kosten für die steuerliche Beratung
• Vermietungskosten (Makler, Hausverwaltung…)

Liebhaberei:
Es gelten die Vorschriften der „kleinen Vermietung“. Demnach liegt keine Liebhaberei vor, wenn innerhalb eines Zeitraumes von 20 Jahren (zzgl. einer Bauzeit von maximal 3 Jahren) ein steuerlicher Totalüberschuss erreicht wird. Dies ist dem Finanzamt mit einer plausiblen Prognoserechnung nachzuweisen. 

Spekulationsfrist:
Neben der Erreichung des steuerlichen Totalüberschusses (siehe oben) ist das Thema Umsatzsteuer beim Verkauf einer Anlegerwohnung zu beachten: Die vom Finanzamt beim Kauf bzw. der Erstvermietung der Wohnung refundierte Vorsteuer „verbraucht“ sich in einem Zeitraum von 20 Jahren. Erfolgt ein Verkauf vor Ablauf dieser Frist (und ist der Käufer kein Anleger, auf den die Umsatzsteuerbetrachtung überbunden werden kann), so ist die Umsatzsteuer im aliquoten zeitlichen Ausmaß zu berichtigen. 

Grunderwerbsteuer/Eintragungsgebühr:
Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5%, Basis dafür ist der Bruttoverkaufspreis.

UNSERE LEISTUNGEN

• Auswahl einer geeigneten Immobilie
  • Lage
    • Gute Vermietbarkeit
    • Gute Infrastruktur
    • Öffentliche Verkehrsanbindung
  • Wertstabilität
• Erstellung der Unterlagen zur Prüfung der steuerlichen Umsetzung durch Steuerberater
• Unterstützung in der Erstellung der Prognoserechnung
• Umsetzung, Abwicklung, Finanzierung
• Vermietung, Betreuung bei Mieterwechsel

IHR NUTZEN

• Sofortiges Grundbuchseigentum
• Alleiniges Verfügungs- und Nutzungsrecht
• Fixer Kaufpreis (kein Bauherren-/Kostenrisiko)
• Sichere Kaufabwicklung gemäß BTVG – Käufer zahlt an Treuhänder nach geprüftem Baufortschritt
• Steuerliche Effekte erhöhen die Rendite (Vorsteuer, Werbungskosten…)
• Regelmäßige, indexgesicherte Einkünfte (Zusatzeinkommen, Pensionsvorsorge)
• Freie Mietzinsbildung (Neubau)
• Inflationsgeschützter Vermögensaufbau
• Mögliche Wertsteigerung, speziell in innerstädtischen Zentrallagen